Das Umfeld für den Bau und den Kauf von Immobilien wird derzeit dem Anschein nach schwieriger. Was bedeuten steigende Bauzinsen und die wachsende Inflation für Investitionen in Immobilien – sowohl eigengenutzte als auch Vermietungsimmobilien? Eine wirtschaftliche Betrachtung. Ende letzten Jahres (2021) lagen die Bauzinsen bei unter 1,0%. Die Wertentwicklung von Immobilien lag – natürlich abhängig vom Standort – auf Rekordniveau (Häuserpreisindex 2021: plus 12,6%1). Auch wenn die Inflationsrate in 2021 – also schon vor dem Ukrainekonflikt – gestiegen ist und bei 3,2% lag (2020: 0,5%)2, war dies insgesamt eine Konstellation mit der Immobilieninvestoren* und Immobilienbesitzer sehr gut leben konnten. In 2022 haben sich diese Zahlen stark verschoben. Die Bauzinsen pendeln sich aktuell bei ca. 3% ein. Die Inflationsrate liegt bei 7,5% (Stand: Juli 2022).3 Was bedeutet dies für Immobilieninvestitionen? Welche Einflussfaktoren muss man überhaupt berücksichtigen? Um diese Frage zu beantworten, muss man sich alle Einflussfaktoren anschauen, die bei der Investition in eine Immobilie eine Rolle spielen. Dazu muss man vier Grundkonstellationen unterscheiden (s. Infokasten). Im Folgenden wollen wir uns die Einflussfaktoren genauer anschauen. Steigende Zinsen – ein Problem? Alarmistische Presseberichte suggerieren, dass der Anstieg der Zinsen dazu führt, dass der Bau oder der Erwerb von Wohneigentum unerschwinglich wird.4 Richtig ist, dass vor dem Beginn des Ukrainekonflikts Bauzinsen deutlich günstiger waren, als sie es aktuell sind. Fakt ist aber auch, dass wir in den Jahren 2020 und 2021 ein historisch niedriges Zinsniveau hatten.5 Alle Leser, die selbst einmal im Zeitraum vor 2010 begonnen haben, ein Eigenheim zu finanzieren, erinnern sich an deutlich höhere Zinssätze. Und trotzdem wurden Häuser gebaut und gekauft (s. Grafiken 1 und 2). An angenehme Umstände gewöhnt man sich schnell. Nominalzinsen unter 1% sind historisch gesehen ungewöhnlich niedrig, werden jetzt aber gerne als Referenz genommen, um zu zeigen, dass die Finanzierung von Wohnraum „unbezahlbar“ geworden ist. Welche Bedeutung hat ein Zinsanstieg von 1,0% auf 3,0% über die gesamte Laufzeit einer Immobilienfinanzierung? BILD(ER): YELLOW_MAN – SHUTTERSTOCK; WWW.DRKLEIN.DE „Zeitenwende“ auch am Immobilienmarkt? Effekte steigender Zinsen und hoher Inflation Grafik 2: Entwicklung Bauzinsen in den letzten 10 Jahren5 Grafik 1: Entwicklung Bauzinsen in den letzten 12 Monaten5 Die vier Grundkonstellationen 1. Vermietungsimmobilie kaufen 2. Immobilie zur Eigennutzung kaufen 3. Vermietungsimmobilie bauen 4. Immobilie zur Eigennutzung bauen In allen vier Fällen spielen das Zinsniveau und die Inflation eine Rolle. • Möchte ich später vermieten, geht es um die Berechnung der Wirtschaftlichkeit. • Möchte ich selbst nutzen, geht es um die alternativen Kosten und damit um den Vergleich zur Mietentwicklung. • Möchte ich kaufen, ist die Preisentwicklung am Häusermarkt wichtig. • Möchte ich bauen, geht es um den Baukostenindex. — * Zur besseren Lesbarkeit kann in Texten das generische Maskulinum verwendet werden. Nichtsdestoweniger beziehen sich die Angaben auf Angehörige aller Geschlechter. WI RTSCHAFT 10 Wirtschaftsmagazin für die frauenärztliche Praxis 5/2022
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